房地產行業進入下半場,投資增速在維持了超過10年的高景氣增長后,13年開始在人口結構調整、存量市場體量不斷增大以及企業投資意愿等因素的影響下,增長中樞顯著下降。根據投資額和銷售的關系,來計算企業的投資強度,14年之前投資轉化貨值/銷售金額維持在150%左右的位置,而到了16年這個比例下降至120%左右,已經出現比較明顯的回落趨勢,再投資意愿隨著地價的上漲顯著降低,行業經營性現金流凈額發生反轉。

結構調整,住宅投資占比下降,商業投資具備近一步提升空間

分線城市來看,整體行業投資結構基本維持穩定,一線、二線、三線城市0年以來投資金額占比在12%、 43%和45%左右,其中三線城市投資占比在11年之后有所提升。分區域來看中西部區域投資彈性從一直高于東部城市,較差的基礎和相對激進的土地出讓策略導致中西區域的投資周期彈性較大。物業類型來看,商業地產投資占比從08年14%上升至16年的21%,隨著第三產業的發展,占比將進一步提升。

投資結構分拆:土地投資占比24%,施工投資占比76%

根據統計局投資的拆分,包括建筑工程、安裝工程、設備工具購置在內的施工投資,占總投資比例的76%,由施工面積乘以單位面積的施工金額組成,其中當前的新開工面積、凈停工面積影響當年的施工面積總量,而單位施工投資則主要受到建筑工程成本的影響。土地投資部分,主要影響因素是土地成交金額,而一年的土地成交將會分兩年計入土地投資,平滑后增速差異將會減弱,全國土地成交金額將近七成計入土地投資。

2017年投資整體增速4.5%,施工投資增長5.4%,土地投資增長1.8%

根據16年土地成交規模及品牌房企全年開工計劃判斷,17年新開工面積與16年相比將同比下降3.5%,較低的庫存水平將提升復工率,全年凈停工面積將同比下降30%左右,由此計算全年施工面積同比增長約3.3%。單位面積施工投資從16年下半年開始,受到建筑材料原材料價格上升影響出現明顯提高,年初訂單確定原材料價格后,全年單位面積施工強度預計同比增長2%,由此測算得到全年施工投資規模約為5.4%;土地投資部分,16年為土地成交金額增長大年,17年雖然供地規模大概率繼續下降,但單價提升還是可以維持去年全年的成交金額體量,兩年平滑后的土地投資于16年同期相比將有所提升,全年土地投資增長為1.8%,對于總投資額的貢獻低于施工投資。預計全年房地產落地投資規模為10.72萬億,增速為4.5%。

1.房地產投資狀況

從目前國內房地產的經濟來源分析，房地產投資依然呈現出不斷增長的態勢，占全社會固定資產投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內房地產市場投資總額的絕大部分，2011年這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了2008年有較小回落，2004年至2010年都保持了高速增長狀態，2011年隨著國內房地產調控政策的出臺，這一數據又逐漸開始歸落。從投資結構來看，投資對象則逐漸由商業營業用房轉向住宅投資。

2.房地產開發狀況

根據中國房地產協會的統計數據，國內房地產開發整體呈現出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內對房地產市場政策的一些改變，一些開放商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡，開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產開發不斷出現的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若干文件用于規范拆遷規模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開放商的想法，也有地方政府的授意，而且開發過程中屢屢出現經濟問題。