溫州炒房團賺錢揭秘

“溫州一家擁有1000多名工人的企業，苦干精算，一年利潤一百來萬，而企業老板的妻子在上海買10套房子，8年后獲利3000萬。實體經濟融資難、融資貴，稅負重、生產成本越來越高、利潤越來越少，經營越來越困難;與此同時，房地產業、金融業利潤豐厚。”

在兩會上，省人 大代表、溫州管理科學研究院院長、溫州中小企業發展促進會會長周德文呼吁“重振實體經濟”。

溫州炒房團的前世今生炒房賺了多少錢

溫州人炒房，最初是從自家門口開始的。1998年到2001年，溫州的民間資本大量投入當地房地產，促使當地房地產價格以每年20%的速度遞增，市區房價快速從2000元/平方米左右，飆升到7000元/平方米以上。

在溫州炒得不亦樂乎之后搜狐網，投資客開始走向全國。2001年8月，第一個“溫州購房團”共157人，浩浩蕩蕩開赴上海，3天買走了100多套房子，5000多萬元現金砸向上海樓市。同時，另一支購房團前往杭州。隨后幾年，約2000億元溫州的資金投向各地房地產，其中，北京、上海兩地集中了1000億元。此外，溫州資本還先后大舉進入了杭州、青島、重慶、沈陽等城市。“溫州炒房團”所到之處，當地房價一路狂飆。

“炒期貨房”的“帽子戲法”

溫州人炒房，首選投資的是商鋪、公寓、別墅。據調查，在滬有購買商鋪意向的溫州人群中，半數以上喜歡購買30萬至50萬元的小商鋪;有一小部分合股購買百萬甚至千萬元以上的整層商鋪、寫字樓;還有一部分是身價不菲的大老板，財大氣粗，往往是一次性現金付款的款爺做派。

在溫州人的炒房資金來源中，民間借貸是主要籌資方式。房產投資者的資金主要有3個來源：自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資。使用最后一種籌資方式的往往伴隨一些大動作，非一套或幾套房子的小投資，很有可能是買下整整一幢樓。借貸方以月利息3分(折算年息36%)，通過溫州民間的地下錢莊借入，在投資熱的時候，月息有時甚至高達七八分。而且，這些人有時候相互擔保，親戚鄰里也因為借貸關系，而徹底綁在一起。

溫州人又是怎么炒房的呢？

有一部分溫州投資客與房產商簽訂類似期貨投資合同的購房協議，并不需要支付所有的房價。如約定在一年時間內，投資客只要給了小部分定金，就可以對某套房屋有轉售權，房產商也可以作為新房出售;如果到期房子還沒賣出去，再由溫州投資客真正買下。從交易手法看，這種炒房可歸為“炒樓花”一類，即先以交納買房定金甚至首付的方式，鎖定部分優質房源，然后通過對市場的相對壟斷，加價轉讓“購買權”來獲利。這種炒房的手法，由于比較隱蔽，并且避掉了所有交易環節的稅費，因此其收益率也不低。

早期買房首付20%就行，其余可以貸款。溫州人一般首付20%，其余80%貸款，等于用4倍杠桿炒房。只要房價上漲20%，溫州人的本金就能翻倍獲利。

溫州人轉手房產有兩種途徑，首先是高價賣給當地人;如果當地人不買，就把房子低價賣給自己人。炒家聯合扮演上下家，利用轉按揭或者現房，反復自買自賣，不斷抬高交易價格，從銀行套取現金，再投入炒房。在房價快速上漲的時候，他們最終可以賺到百萬甚至千萬的利潤。

炒房賺了多少錢？

從炒自家房開始，到全國各地炒房，最后到外國炒房，溫州人炒房到底賺了多少錢？舉例來說。1999年，某溫州老板以2700元/平米的價格，買下杭州城西28套商品房，一年半之內凈賺500萬元。10年間，杭州房地產市場一手房成交均價從每平米3000多元躍升至16000多元。2003年北京中關村一大型商鋪以每平米10萬元吸引溫州人爭購chinaren，成交量至少達7000萬元。2007年是北京房價轉折點，漲幅超過40%。

王志軍，“溫州炒房團”中不算出名的一個。從最初的個人炒房，到如今與人合伙開起房產代理公司、帶“團”炒房，四十不惑的他從20幾萬元起家，到如今的近千萬的身家，不過才8年的時間。2005年，王志軍拿著手里的二十幾萬元，加入當時的“炒房團”，在溫州市區以折扣價格買了一套100平方米的房子，首付了30%，其余選用了銀行按揭。不過四五個月時間，房價很快從每平方米10000元漲到了12000元。此后，王志軍把賺錢的主要目標瞄準房產。哪里有房展會、推介會，他都會去，留下信息，房產代理公司就會主動打電話給他。開始，他只在溫州買來買去，順利做成三四套房后，開始向外地發展。

王志軍當時本錢并不多，就選擇投資一些起價較低的房產。暫時離市中心遠一點也沒關系17173，但必須是政府規劃的熱點地段。王志軍做的第一個外地樓盤在江蘇昆山。2005年昆山的房價還不高，昆山離上海很近，綠化很好，臺資企業比較多，而當時上海房價已開始上漲。他分析，昆山的房價也會漲，而且空間很大，每平米大約2200元左右。于是，他又叫了幾個朋友，一起包購了一整棟樓，后來每套最少賺了3萬元。

到現在為止，王志軍已做過十幾個樓盤，北京、上海、青島、海南、重慶、成都……基本上大城市都去過了。2011年，王志軍看到了民間借貸危機，也不敢四處炒房了。用他自己的話講，他算是保守派，這幾年也賺了幾百萬，在他們這個“團”里，賺了幾千萬的大有人在。

溫州人全國炒房十余年，戰績顯赫。然而，近兩年卻頻頻傳出溫州人全國拋售房產、溫州房價變“跳樓價”、溫州陷入棄房潮等新聞。坊間傳言四起，對溫州的看法眾說紛紜go2map，說得最多的是“溫州炒房團”全軍覆沒。

在2008年至2010年期間，溫州房地產市場資金規模約為1000億元，歷史最高峰時達到2000億元，其中六成資金來源于民間借貸。一開始，利息還只是月息2分3分，發展到2011年年中溫州金融危機全面爆發前，根據央行溫州中心支行的調研數據，利率水平超過了歷史最高值，月息6分甚至更高。這意味著，100萬元的民間借款每年要還的利息就高達72萬元。

樓市就像一塊磁鐵，吸走了民間、企業、銀行等幾乎所有可流動的資本。多數企業家大玩資本運作等虛擬經濟，實體經濟因“失血”而錯失轉型良機。如今樓市遇阻、外部經濟環境惡劣，溫州企業普遍遭遇經營困難，以民營經濟為主的整個溫州經濟也遭遇發展困境。