1、租金回報(bào)率法

公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

2、租金回報(bào)率分析法

公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12/購(gòu)買房屋總價(jià)

這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。

不足：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。

3、內(nèi)部收益率法

公式：累計(jì)總收益/累計(jì)總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)/(按揭首期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi))=內(nèi)部收益率。

上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出;累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。

優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。

不足：通過(guò)計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)，而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。

4、簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法

公式：如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。

這一國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。

雖然投資商鋪贏利前景看好，但是并非所有商鋪都能保證賺錢。對(duì)于想投資小型商鋪的投資者來(lái)說(shuō)，首先要考慮的因素是所選地點(diǎn)區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人口密集度、日均人流量、消費(fèi)能力及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。而且，要瞄準(zhǔn)新建市場(chǎng)。一般說(shuō)來(lái)，新建的市場(chǎng)其出售的價(jià)位相對(duì)而言比老市場(chǎng)要便宜得多，如果到有發(fā)展?jié)摿Φ男率袌?chǎng)購(gòu)置經(jīng)營(yíng)門面，則升值的潛力大，投資少，其次，要盯住一些新開發(fā)的城區(qū)。

一般來(lái)講，商鋪可以在8年左右收回投資，此后的年出租收益率一般可以達(dá)到8%，好的商業(yè)旺鋪可以達(dá)到16%以上。

當(dāng)然不同的商鋪情況也不同。我們可以拿兩個(gè)公式來(lái)計(jì)算：

一：主要適用于沒(méi)有貸款的一次性投資。

公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12=年租金收入，

年租金收入÷購(gòu)買商鋪總價(jià)=年投資收益率

購(gòu)買商鋪總價(jià)÷年租金收入=投資回收年限

二：主要適用于貸款投資的收益計(jì)算。

公式：(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)費(fèi))×12=年租金收入；

(首期房款+按揭貸款)÷年租金收入=投資回報(bào)年限

年租金收入÷(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率。

問(wèn)：投資商鋪的過(guò)程中會(huì)有哪些可能和必要的支出

答：上面所列的投資收益計(jì)算公式，只是著重考慮了主要的收入和支出部分，另外，還有一些可能和必要的支出，千萬(wàn)不能忽略。

第一項(xiàng)支出是在商鋪的前期購(gòu)買環(huán)節(jié)中的支出，像購(gòu)買商鋪應(yīng)交的契稅，這項(xiàng)為總房?jī)r(jià)的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。

第二項(xiàng)支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等在商鋪后期使用過(guò)程中的支出都是按商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)，大大高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

所以，在計(jì)算商鋪的投資收益時(shí)，一定要充分考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個(gè)更加真實(shí)的投資回報(bào)率。